Die Zahlen der aktuellen Steuerschätzung und die guten Prognosen für das Wirtschaftswachstum dürfen nicht darüber hinwegtäuschen, dass die fundamentalen Daten der öffentlichen Haushaltswirtschaft nach wir vor besorgniserregend sind. Nicht nur der aufgetürmte Berg von mehr als 1,6 Billionen EUR Schulden sondern auch die zu erwartenden Versorgungslasten sowie der Unterhaltungsstau insbesondere an öffentlichen Gebäuden lassen die öffentliche Finanzlage alles andere als entspannt erscheinen. Ein deutliches Indiz dafür ist auch, dass die kommunalen Investitionen, die zwei Drittel des Gesamtvolumens im öffentlichen Sektor ausmachen, noch immer um mehr als 40 Prozent unter dem Niveau des Jahres 1992 liegen.

Der Städtetag weist zu recht darauf hin, dass die aktuellen Mehreinnahmen nur dazu beitragen können, dass Kommunen mit defizitären Haushalten Fehlbeträge abbauen und den Bestand an Kassenkrediten reduzieren. Eine Lösung der Finanzkrise stellen sie nicht dar. Kommunale Kassenkredite in Höhe von bundesweit mehr als 27,6 Milliarden Euro erweisen sich angesichts steigender Zinsen als Zeitbombe. Neben aufgabenkritischer Haushaltskonsolidierung und nachhaltiger Effizienzsteigerung bleibt also der Abbau von Schulden unabdingbare Voraussetzung für die Wiedergewinnung kommunaler Gestaltungsspielräume. In diesem Zusammenhang rückt das kommunale Vermögen vermehrt in den Mittelpunkt des Interesses. Seit der spektakulären Veräußerung des Wohnungsbestands der Stadt Dresden an einen Finanzinvestor und dem erfolgreichen Bürgerentscheid gegen ein ähnliches Vorhaben in der Stadt Freiburg ist die Werthaltigkeit kommunalen Wohnungsbestands immer wieder Gegenstand kommunaler Konsolidierungsstrategien und entsprechender kontroverser Debatten. Aber auch die Veräußerung von Stadtwerken oder Anteilen daran ist ein aktuelles Thema.

Punktuelle Veräußerungen und politisch motivierte Privatisierungsstrategien vernachlässigen jedoch die Wertsteigerungspotenziale, die in kommunalen Beteiligungen stecken. Während der sofortige haushaltsmäßige Effekt derartiger Operationen auf der Hand liegt, sind die negativen Auswirkungen auf die Kontrolle und Steuerung der örtlichen Infrastruktur zur Daseinvorsorge zudem erst mit einer Zeitverzögerung erkennbar. Über die bilanziellen Auswirkungen wird erst gar nicht gesprochen, da es so etwas wie eine konsolidierte Konzernbilanz einer Kommune noch nirgendwo gibt. Selbst wenn der Verkaufserlös den Buchwert des Unternehmens deutlich übersteigt, ist dies noch kein Beleg für den nachhaltigen bilanziellen Nutzen einer solchen Veräußerung, da die wegfallenden laufenden Erträge mit in die Bewertung einbezogen werden müssen.

Kommunales Vermögensmanagement sollte daher langfristig angelegt sein und neben der Ertragsorientierung den Aspekt der Sicherstellung der kommunalen Daseinsvorsorge nicht vernachlässigen. Dabei ist die Hereinnahme von strategischen Investoren in operative Tochtergesellschaften durchaus dann sinnvoll, wenn die Mehrheit bei der Kommune verbleibt und die Beteiligung mit einer klaren Wertsteigerungsstrategie verbunden ist, die letztlich sogar in die Gründung einer börsenfähigen Stadtholding AG führen kann. Die Bürgeraktie kann neben dem finaziellen aspekt zur Stärkung der lokalen Identität beitragen.

In diesem Zusammenhang verdient auch ein Modell Beachtung, das den kommunalen Gestaltungs- und Steuerungseinfluss auf die kommunale Wohnungswirtschaft vollständig erhält und gleichzeitig für einen deutlichen Liquiditätszufluss an den Haushalt der Stadt sorgt. Nachdem auch internationale Finanzinvestoren einen deutlichen Anteil ihres Profits aus den Möglichkeiten billiger Mittelbeschaffung auf den Weltkapitalmärkten generieren, setzt auch dieses Modell bei den bisher nicht ausgeschöpften Finanzierungsvorteilen an, die sich aus der Eigentümerstellung der Kommunen an den kommunalen Wohnungsunternehmen ergeben. Das Modell funktioniert in seinen Grundzügen so, dass die kommunale Wohnungsgesellschaft ihren Wohnungsbestand an eine eigens zu diesem Zweck gegründete Real Estate Gesellschaft überträgt und in gleichem Zug das grundbuchlich gesicherte Erbaurecht an den Wohnungen erhält. Die Kommune tritt dem Erbaurechtsvertrag bei, sodass die Finanzierung des Geschäfts zu Kommunalkreditkonditionen erfolgt. Das wirtschaftliche Eigentum verbleibt bei der Wohnungsgesellschaft bzw. der Kommune. Deshalb ergeben sich auch keine Konflikte mit dem europäischen Beihilferecht. Es ist kommunalrechtlich geprüft, dass es sich nicht um ein kreditähnliches Geschäft handelt. Somit ist das Modell insbesondere für Kommunen geeignet, die aufsichtbehördlichen Kreditrestriktionen unterliegen.

Der Veräußerungserlös ist steuerfrei, wenn sich die Summe, am Buchwert orientiert. Der Erbbaurechtsvertrag wird über eine Laufzeit von 30 Jahren geschlossen. Nach Ablauf der 30 Jahre kann der Wohnungsbestand in wohlerhaltenen Zustand und schuldenfrei zu einem symbolischen Kaufpreis zurück erworben werden. Wahlweise kann die Laufzeit auch verlängert werden.

Der Erbbauzins wird auf die Laufzeit des Vertrages fest vereinbart. Aus seiner Eigenschaft als Annuität ergeben sich steuerliche Vorteile. Auf der Basis von aktuellen Kommunalkreditkonditionen mit entsprechender Laufzeit von 4,61 % errechnet sich ein Erbbauzins von ca. 6,5 %. In einer Modellrechnung unter Zugrundelegung eines Bestands von 10.000 Wohnungen mit durchschnittlich 70 qm mit einer Jahresnettokaltmiete von insgesamt ca. 30 Mio. EUR ergibt sich ein freier sofortiger Mittelzufluss an den kommunalen Haushalt von ca. 42 Mio. EUR. Weitere Vorteile ergeben sich aus dem Wertsteigerungspotenzial und den normalen Mietsteigerungseffekten währen der Laufzeit des Vertrages.

Dieses innovative Erbbaurechtsmodell bedarf selbstverständlich der konkreten Anpassung an die Situation vor Ort. Anhand belastbarer Zahlen muss gerechnet werden, wie sich die Vorteile für die Kommune und das kommunale Wohnungsunternehmen optimal gestalten lassen. Der Transaktionsprozess muss von Anfang professionell begleitet werden. Das gilt für alle Aspekte bis hin zur Kommunikation mit den Mitarbeitern, den Mietern und der Öffentlichkeit. Für die Mieter und die Beschäftigen des Wohnungsunternehmens hat das Modell keinerlei negative Auswirkungen. Widerstand in Form von Bürgerbegehren etc. ist nicht zu erwarten. Von Leasingkonstruktionen unterscheidet sich das Modell vor allem dadurch, dass die Kommune grundbuchlich gesichert zu keinem Zeitpunkt das wirtschaftliche Eigentum verliert. Konkursrisiken sind ausgeschlossen.

Das Modell ist in dieser Form erst seit kurzer Zeit auf dem Markt. Es ist intelligent und löst für die Beteiligten eine klassische Win-Win-Situation aus. Es eignet sich nicht nur für Wohnungsunternehmen, sondern für alle kommunalen Tochtergesellschaften, die über ertragsorientierten Immobilienbesitz verfügen. Abschließend ist darauf hinzuweisen, dass die Umsetzung derartiger Modellideen –sei es das Konzept der Stadtholding AG oder das innovative Erbbaurechtsmodell in dieser oder jener Variante der sorgfältigen Vorbereitung und der fachlich fundierten Begleitung in der Durchführung bedürfen. In der Professionalisierung des kommunalen Vermögensmanagements liegt auch eine Chance der allzu simplen Parole „Privat vor Staat“ eine erfolgsorientierte Strategie entgegen zu setzen.

Dr. Hanspeter Knirsch war u. a. Stadtdirektor und Beigeordneter.

Jetzt ist er Partner bei Blue Corporate Finance, Berlin, Leipzig, München