Die Stadt Aalen braucht rund 220 bis 240 Wohneinheiten im Jahr, um der Nachfrage nach Wohnungen gerecht zu werden. Aalen ist eine wachsende Stadt, die Einwohnerzahl geht schon seit mehreren Jahren nach oben. Vor rund drei Jahren hat Oberbürgermeister Thilo Rentschler (SPD) deshalb ein städtisches Programm initiiert, das den Bau von bezahlbarem Wohnungsraum ankurbeln soll. Mit der städtischen Wohnbaugesellschaft soll in den kommenden acht Jahren für rund 100 Mio. Euro Wohnraum geschaffen werden. Nicht zuletzt, um der zunehmenden Flächenversiegelung im Außenbereich entgegenzuwirken, hat die Stadt 2016 die Stelle eines Innenentwickungsmanagers geschaffen, um die Innenentwicklung zu forcieren. Gleichzeitig wurde auch ein Förderprogramm aufgelegt, welches Eigentümern und Investoren bei der Entwicklung geeigneter Objekte in der Innenstadt unterstützt. Nun gehört Aalen zu einer von acht Kommunen, die vom Bundesministerium für Umwelt und Bauen (BMUB) gefördert werden.
Barbara Hendricks: Innerstädtische Flächen nutzen
„Es kommt darauf an, innerstädtische Flächen wie Baulücken und Brachflächen zu nutzen, um den Wohnungsbau dort voranzubringen, wo der Bedarf besonders groß ist. Dergestalt umschreibt Bundesbauministerin Barbara Hendricks, warum das Bundesbauministerium Kommunen helfen wolle, wertvolles Bauland für den Wohnungsbau zu aktivieren. Das Problem kennen viele Kommunen: Obwohl vielerorts genügend Bauflächen in bereits erschlossenen Gebieten vorhanden wären, gelingt es nicht immer, diese Flächen zu nutzen. Statt dessen wird ungebremst weiter in die Fläche ausgedehnt, Neubausiedlungen auf der grünen Wiese entstehen, ebenso wie Gewerbeansiedlungen. Die Kehrseite der Medaille sind oft entleert wirkende Ortskerne, Leerstand, und nicht zuletzt höherer finanzieller Aufwand für Infrastruktur- und neue Erschließungsflächen.
Harald Herrmann, Direktor beim Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) weiß, wie schwierig es in der kommunalen Praxis ist, die vorhandenen Flächenpotenziale für den Wohnungsbau zu heben. „Vielerorts fehlen Informationen, wie Flächen nutzbar gemacht werden können“, sagt er. Als weiteren Hinderungsgrund hat er ausgemacht, dass „die Kommunalverwaltungen oft keine Ressourcen für ein aktives Flächenmanagement haben, das Grundstückseigentümer und Investoren systematisch einbezieht.“ Hier will das neue Projekt des BMUB ansetzen:
Einsatz eines Innenentwicklungsmanagers
Im Fokus ist insbesondere die Innenentwicklung. Hier schlummert viel ungenutztes Potenzial für den Wohnungsbau. Baulücken können identifiziert werden, oder Möglichkeiten für Gebäudeaufstockungen oder –anbauten erkannt werden. In dem Modellvorhaben geht es deshalb auch darum, wie Verwaltungen mit einem eigens eingesetzten „Innenentwicklungsmanager“ Baulandreserven schneller aktivieren können. Der Einsatz von Innenentwicklungsmanagern in den Kommunen ist eine der Empfehlungen des „Bündnisses für bezahlbares Wohnen und Bauen“. Bei dem Fachmann sollen die Fäden zusammenlaufen: Er soll die Potenziale für die Innenentwicklung analysieren, Eigentümer und Investoren ansprechen und ist zentraler Ansprechpartner der Stadtverwaltung. Zugleich soll er moderierend eingreifen, wenn über die Nutzung der Flächen für den Wohnungsbau verhandelt wird.
In Aalen ist seit dem 1. Dezember 2016 Nicolai Baumann als Innenentwicklungsmanager im Amt. Er ist Ansprechpartner für Bauherren, Investoren sowie Architekten. Innerhalb der Verwaltung fungiert er als Schnittstelle und Koordinator innerhalb des Baudezernats. Gleichzeitig wird er sich um die Beantragung finanzieller Fördermittel bei Land und Bund und EU kümmern – und zeichnet verantwortlich für die Umsetzung des städtischen Förderprogramms. „Das Förderprogramm der Stadt wurde bereits vor Aufnahme in das Forschungsprogramm des BMUB unter Federführung unseres Baudezernates entwickelt“, so die Stadt.
Modellkommunen als Vorreiter für andere Kommunen
Weitere ausgewählte Städte sind Berlin, Hamburg-Altona, Ludwigsfelde, Offenburg, Regensburg, Solingen und Trier. Auch sie werden finanziell unterstützt. Die fachliche Beratung übernimmt das BBSR: Es berät gemeinsam mit der Forschungsassistenz die Modellvorhaben und wertet die Ergebnisse wissenschaftlich aus. In späteren Schritten sollen – das ist das Ziel – Lösungen erarbeitet werden, von denen auch andere Kommunen profitieren können. Das Forschungsprojekt ist Teil des Programms „Experimenteller Wohnungs- und Städtebau“, welches das BBSR für das Bundesbauministerium umsetzt. Das Projekt läuft bis Ende des Jahres 2019.
„Die Aktivierung und Umnutzung von leerstehenden Gebäuden in den Innenstädten hat gleich mehrere positive Effekte und bringt für die Stadt und ihre Bürgerinnen und Bürger viele Vorteile“, sagt Oberbürgermeister Thilo Rentschler. „Zum einen fördern wir die Attraktivität und die Lebendigkeit unserer Innenstädte, eine vitale Innenstadt ist ein Plus für Wirtschaft, Handel und Tourismus. Und: Wir reduzieren die weitere Zersiedelung unberührter Naturlandschaft im Außenbereich und wir bekommen ein zusätzliches Angebot an Wohnraum und entlasten so den angespannten Wohnungsmarkt.
