Berliner Bezirke haben in den vergangenen Jahren immer wieder ihr Vorkaufsrecht ausgeübt, um Mietshäuser vom freien Markt zu holen. Auch anderswo in Deutschland, zum Beispiel in München, gibt es diese Praxis. Diese Handlungsweise hat durch ein neues Urteil des Bundesverwaltungsgerichts einen Dämpfer erlitten. Das Gericht hob die Entscheidung des Oberverwaltungsgerichtes auf und hat dem Kläger, einer Immobiliengesellschaft, Recht gegeben. Konkret ging es um ein Geschäft im Berliner Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg.
Befürchtung allein reicht nicht
Das Grundstück befindet sich in einem Gebiet mit einer Erhaltungssatzung. Die Verordnung dient dem Schutz der Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen (sog. Milieuschutz). Das Bezirksamt übte das Vorkaufsrecht zugunsten einer landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft aus, um der Gefahr zu begegnen, dass ein Teil der Mieter aus dem Gebiet verdrängt wird, wenn im Anschluss an den Verkauf die Wohnungen aufgewertet und die Mieten erhöht oder die Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt würden.
Die Richter begründeten die Entscheidung damit, dass es nicht reiche, dass die Kommune das Vorkaufsrecht aufgrund der Annahme ausübe, „dass der Käufer in Zukunft erhaltungswidrige Nutzungsabsichten verfolgen werde“. Das bedeutet: Die Befürchtung allein, dass Mieter verdrängt werden könnten, genügt als Begründung nicht.
DMB: „Deutschlandweites Problem“
Das Vorkaufsrecht der Kommune ist in Paragraf 24 Abs. 1 Nr. 4 des Baugesetzbuches geregelt, gesetzliche Ausschlussgründe sind ebenfalls in diesem Bundesgesetz geregelt. „Wieder einmal wird deutlich, wie wichtig wasserdichte Gesetze auf Bundesebene sind. So ehrenhaft die Bemühungen einiger Bundesländer auch sind, nimmersatten Immobilienspekulanten entschieden entgegenzutreten – es hilft alles nichts, wenn das einschlägige Bundesgesetz dies nicht hergibt“, kommentiert der Präsident des Deutschen Mieterbundes Lukas Siebenkotten die gestern bekannt gewordene Entscheidung. Er sieht das Problem nicht auf Berlin beschränkt, sondern es betreffe ganz Deutschland.
Die Aussage von Siebenkotten ist insbesondere auf den § 26 Nr. 4 des Baugesetzbuches gemünzt. Demnach ist das Vorkaufsrecht ausgeschlossen, „solange das Grundstück entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans oder den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bebaut ist und genutzt wird und eine auf ihm errichtete bauliche Anlage keine Missstände oder Mängel aufweist“. Das bedeutet, so lange die Immobilie nicht abrissreif ist und Mieter in den Wohnungen wohnen, hat die Gemeinde keine Handhabe, um den Kauf durch einen Investor abzuwenden.
„Vorkaufsrecht ausgehöhlt und nutzlos“
„Solange diese Ausnahme auf Verkäufe in Milieuschutzgebieten Anwendung findet, ist das gemeindliche Vorkaufsrecht ausgehöhlt und nutzlos. Der Bundesgesetzgeber ist jetzt dringend gefragt. Das BauGB muss erneut und schnell reformiert werden!“, fordert Siebenkotten.
Der Berliner Stadtentwicklungssenator Sebastian Scheel kündigte auf Twitter an, dass sein Haus umgehend einen Vorschlag für eine Bundesratsinitiative erarbeiten werde. Außerdem forderte er, der Bundestag müsse zügig „klarstellend eingreifen”.
