Studie

Das Comeback der Werkswohnungen

Carl-Friedrich Höck12. Februar 2020
Neubau in Berlin (Symbolfoto): Vor allem in Ballungsräumen schaffen Unternehmen vermehrt Wohnungen für Mitarbeiter*innen.
Immer mehr Unternehmen schaffen eigene Wohnungen für ihre Angestellten. Zu diesem Schluss kommt eine neue Studie. Arbeitgeber reagieren damit auf Fachkräftemangel und teure Mieten.

Von einem „Comeback“ spricht Arnt von Bodelschwingh, Leiter der Studie „Mitarbeiterwohnen“. Bei der Zahl der Werkswohnungen gebe einen starken Anstieg. Die Autor*innen seien in fast jedem Bundesland auf Fallbeispiele gestoßen. In Auftrag gegeben wurde die Untersuchung vom Bündnis „Wirtschaft macht Wohnen“, dem Verbände der Wohnungswirtschaft und der Baubranche sowie der Deutsche Mieterbund angehören.

„Die Nische verlassen”

Belastbare Gesamtzahlen hat von Bodelschwingh allerdings nicht vorgelegt. Sein Eindruck stützt sich auf die bisherigen Erfahrungen der Autor*innen. 2016 habe das Team eine erste Untersuchung zum Thema vorgelegt, um Impulse für den Bau neuer Wohnungen zu setzen. Damals sei man davon überrascht gewesen, überhaupt auf Fallbeispiele zu stoßen. Bei einer Folgestudie 2018 sei dann bereits ein kleiner Trend erkennbar gewesen. Nun habe das Team allein im zurückliegenden Jahr 60 bis 70 neue Beispiele gefunden. „Mit der heutigen Studie kann man sagen, dass die Nische verlassen wurde“, sagt von Bodelschwingh. Die vorgelegte Broschüre soll Unternehmen als Leitfaden dienen, die selbst auf dem Gebiet Mitarbeiterwohnen aktiv werden möchten.

Der Deutsche Mieterbund freut sich über den Trend zur Werkswohnung. „Viele Haushalte finden keine bezahlbare Wohnung“, sagt Geschäftsführer Ulrich Ropertz. Das betreffe ganz normale Arbeitnehmer*innen, die somit pendeln müssten. Gleichzeitig fänden Unternehmen keine Fachkräfte. Bezahlbare Wohnungen seien ein Standortfaktor geworden. „Die Unternehmen entdecken Mitarbeiterwohnungen wieder für sich.“

Neues Gesetz unterstützt günstige Werkswohnungen

In den 1970er Jahren habe es in Deutschland 450.000 bezahlbare Werkswohnungen gegeben, ruft Ropertz in Erinnerung. Heute gebe es nur noch einen Restbestand, weil viele Unternehmen sich auf ihre Kernaufgaben beschränkt und die Immobilien verkauft hätten. Nun hofft Ropertz auf eine „Renaissance“ der Werkswohnungen. Mit einem neuen Gesetz habe die Bundesregierung die Möglichkeiten für Arbeitgeber*innen gerade verbessert: Die Mieten für Werkswohnungen dürfen nun ein Drittel unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, ohne dass dies als geldwerter Vorteil versteuert werden muss.

Arnt von Bodelschwing bestätigt, dass die Mieten für Werkswohnungen in der Regel auf dem Mietspiegelniveau oder darunter liegen. Rendite stehe nicht im Vordergrund, die Arbeitgeber*innen wollten lediglich ihre Kosten decken. „Mitarbeiterwohnen ist bezahlbares Wohnen“. Außerdem sei es bedarfsgerecht, weil die Unternehmen die Nutzer*innen sehr genau kennen.

Kommunale Unternehmen beteiligen sich

Cover der Studie „Mitarbeiterwohnen”

Genutzt werden Werkswohnungen von großen Unternehmen wie BASF, Bosch, VW und der Deutschen Bahn, aber auch von Stadtwerken, etwa in Köln und München. Gerade Stadtwerke hätten oft ein biederes Image, meint von Bodelschwingh. Da seien bezahlbare Wohnungen ein gutes Argument bei der Suche nach Fachkräften.

Auf dem Gebiet der Werkswohnungen aktiv ist auch das Berliner Immobilienunternehmen berlinovo. Eigens für Polizeianwärter*innen, die in Berlin-Lichtenberg studieren, hat die das landeseigene Unternehmen vor kurzem zwei Wohngebäude mit 101 Apartments für Studierende fertiggestellt. Die berlinovo hält 6.500 möblierte Apartments im Bestand. Ein gutes Drittel davon wird an Firmen vermietet, die dort Mitarbeiter*innen unterbringen.

Wirtschaft und Politik könnten noch mehr tun

Dass die Arbeitgeber*innen die Werkswohnungen selbst für ihre Mitarbeitenden anmieten, ist ein gängiges Modell. Darauf macht Ingeborg Esser, Hauptgeschäftsführerin des Wohnungswirtschaftsverbandes GdW aufmerksam. Ihr zufolge mieten Unternehmen dafür entweder einen ganzen Wohnblock an, oder sie kaufen sich Belegungsrechte für einzelne Wohnungen. Ein Problem sei, dass für solche Belegungsrechte rund 20 Prozent Steuern fällig würden. Das verteuere das Mitarbeiter*innen-Wohnen. Esser plädiert deshalb dafür, die Besteuerung von Belegungsrechten abzuschaffen. Von der Politik wünscht sie sich auch mehr Unterstützung bei der Suche nach Grundstücken. Das sei in Ballungsräumen ein Flaschenhals. „Die Kommunen müssen verstärkt Bauflächen ausweisen und eigene Flächen nach dem Prinzip des besten Konzepts statt nach Höchstpreis vergeben.“

Das Institut RegioKontext, das die Studie erarbeitet hat, sieht hier auch bei der Wirtschaft noch viel Potenzial. Sie könne Grundstücke, die nicht mehr für den Betrieb benötigt werden, zur Verfügung stellen. Bis zu 10.000 Wohnungen pro Jahr könnten so entstehen.

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