Der Bundesgerichtshof hat kürzlich eine wichtige Entscheidung im Zusammenhang mit dem Umgang mit Schrottimmobilien getroffen. Demnach müssen im Ergebnis auch solche Immobilien saniert werden, die vernachlässigt und marode sind. Ein dauerhaftes Nutzungsverbot durch Mehrheitsbeschluss Eigentümer ist rechtswidrig, hieß es in der Pressemitteilung des Gerichts nach der Entscheidung. (Urteil vom 15. Oktober 2021 - V ZR 225/20).
Der Fall drehte sich um ein über 40 Jahre altes, stark sanierungsbedürftiges Parkhaus in Augsburg. Drei der insgesamt elf Etagen gehören der Klägerin, die sie an ein Hotel vermietet. Die anderen Etagen werden seit Jahren nicht genutzt und sind außer Betrieb.
Behörde fordert brandschutzrechnische Nachweise
Allerdings war der Zustand des Bauwerks dem Augsburger Bauordnungsamt ein Dorn im Auge und die Behörde verlangte Nachweise für die Einhaltung der brandschutztechnischen Mindestanforderungen. Da die Wohnungseigentümer dies nicht vorlegen konnten oder wollten, beschlossen sie mehrheitlich, dass die Ebenen, die zu der Einheit der Klägerin gehören, nicht mehr genutzt werden dürfen.
Früher hatte die Gemeinschaft bereits eine Sanierung abgelehnt. Der Klägerin, einer Firma wurde erlaubt, die brandschutztechnischen Mängel selbst und auf eigene Kosten zu beseitigen; erst nach Vorlage entsprechender Nachweise sollte sie die Nutzung wieder aufnehmen dürfen.
Zerstörung oder Sanierungsstau?
Dagegen klagte die Firma zunächst vor dem Amtsgericht erfolglos, auch die Berufung verlor sie. Das Landgericht urteilte, dass die Eigentümergemeinschaft nicht sanieren müsse, weil das langsam verfallende Parkhaus schon zu mehr als der Hälfte seines Werts zerstört sei. (Paragraf 22 Abs. 4 WEG alte Fassung, jetzt 22 WEG). Die Regelung besagt: „Ist das Gebäude zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört und ist der Schaden nicht durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt, so kann der Wiederaufbau nicht gemäß § 21 Abs. 3 beschlossen oder gemäß § 21 Abs. 4 verlangt werden." Auf die Ursache der Baufälligkeit komme es dabei nicht an, meinte das Landgericht.
Doch die Richter des Bundesgerichtshofes sahen die Rechtslage anders. „Der Bundesgerichtshof hat nun geklärt, dass die Sanierungspflichten der Wohnungseigentümer, die aus der Überalterung bzw. der mangelnden Instandhaltung des Gebäudes herrühren, durch die genannte Vorschrift nicht begrenzt werden“, teilte die Pressestelle des BGH mit. Zerstört … sei ein Gebäude nur dann, „wenn seine Nutzbarkeit durch punktuelle Ereignisse (wie Brand, Überflutung oder Explosion) wesentlich beeinträchtigt oder aufgehoben ist.“
Urteil hat grundsätzliche Bedeutung
Nach dem normalen Sprachgebrauch ist ein Gebäude nur dann zerstört, wenn seine Nutzbarkeit ganz oder teilweise aufgehoben ist, nicht hingegen deshalb, weil eine Sanierung hohe Kosten verursacht, stellten die Richter fest. Ein Sanierungsstau ist also nicht mit einer Zerstörung vergleichbar.
Gerade Brandschutzmängel, marode Leitungen oder energetische Defizite lassen sich bei älteren Gebäuden häufig nur mit sehr hohem Sanierungsaufwand beheben; trotzdem kann sich eine Sanierung als rentabel erweisen, meinen die Richter.
Das Urteil hat grundsätzliche Bedeutung, weil es auch für sanierungsbedürftige Gebäude mit mehreren Wohnungen gilt, die dem WEG-Recht unterliegen.
