Wohnungsnot in Städten

Kommunale Strategien für bezahlbares Wohnen

Karin Billanitsch24. November 2017
Beispiele aus der Praxis zeigten kürzlich bei einer Fachkonferenz der Friedrich-Ebert-Stiftung, welche Strategien für bezahlbaren Wohnraum erfolgreich sein können: hier ein Beispiel der Münchner Wohnungsbaugenossenschaft wagnis eG am Domagkpark im Münchner Norden.
Die Wohnungsfrage ist zurück auf der Agenda der Politik. Welche Anforderungen an die Wohnungspolitik in Städten und Gemeinden jetzt gestellt werden, thematisierte eine Fachkonferenz der KommunalAkademie der Friedrich-Ebert-Stiftung mit Unterstützung der Bundes-SGK. Teilnehmer aus ganz Deutschland und auch aus dem Nachbarland Österreich und anderen Ländern nutzten die Gelegenheit zur Information und zum Austausch in München.

Es ist etwas ins Ungleichgewicht geraten auf den deutschen Wohnungsmärkten. In vielen Metropolen ist Wohnraum knapp und teuer, weil in den zurückliegenden Jahren viel zu wenig – bezahlbare – Wohnungen gebaut wurden. Und mancherorts auf dem Land – wenn auch nicht überall – steht Wohnraum ungenutzt leer. Welche Anforderungen an die Wohnungspolitik in Städten und Gemeinden jetzt gestellt werden, thematisierte eine Fachkonferenz der KommunalAkademie der Friedrich-Ebert-Stiftung mit Unterstützung der Bundes-SGK. Teilnehmer aus ganz Deutschland und auch aus dem Nachbarland Österreich und anderen Ländern nutzten die Gelegenheit zur Information und zum Austausch in München.

Münchner Wohnbauprogramm

Die bayerische Metropole steht oft im Fokus, wenn es um das Thema bezahlbares Wohnen geht, wenn Wohnen selbst für die Mittelschicht unerschwinglich wird. Bis zum Jahr 2035 soll die Bevölkerung auf 1,85 Millionen wachsen – um 15 Prozent Jahr für Jahr. „Jedes Jahr bekommen wir eine Kleinstadt dazu“, sagt Ulrike Klar vom Planungsreferat. Die Stadt kalkuliert mit einem Bedarf von 8.500 neuen Wohnungen jährlich. Für 4.500 Wohnungen soll neues Baurecht geschaffen werden, die weiteren 4.000 werden erfahrungsgemäß in Bestandsgebieten errichtet. 250 Millionen Euro werden pro Jahr für das Wohnungsbauprogramm bereitgestellt.

Für Menschen mit unteren und mittleren Einkommen werden 2.000 Wohnungen öffentlich gefördert oder preisgedämpft angeboten. Das Stichwort lautet hier „Münchner Mischung“: Arm, reich, jung, alt, alle querbeet sollen nebeneinander wohnen können. Das „München-Modell“ funktioniert – knapp beschrieben so:  Die Stadt vergibt sozial gebundene Grundstücke zum einheitlichen, lageunabhängigen Preis von 375 Euro pro Quadratmeter Geschossfläche (erschließungsbeitragsfrei) in einem Auswahlverfahren an Bauträger oder Genossenschaften zum Bau von Miet-/Genossenschaftswohnungen. Um günstige Eingangsmieten ab 7,50 Euro zu erreichen, kann der Investor zusätzlich städtische Finanzhilfe in Form eines zinsgünstigen Darlehens in Anspruch nehmen.

Genossenschaften unter die Arme greifen

Die Stadt möchte mit dem Modell auch den Genossenschafts-Wohnungsbau ankurbeln. Doch das Angebot kann nicht mit der Nachfrage mithalten: Nach eigenen Angaben hat die Stadt München einen Bestand von circa 71.000 Wohnungen, die über das Amt für Wohnen und Migration vergeben werden, darunter circa 43.000 Sozialwohnungen in der Bindung. „Von diesen Wohnungen stehen jährlich circa 3.200 Wohnungen zur Belegung zur Verfügung. Im Jahr 2016 standen diesen 3.200 Wohnungen 24.000 Antragstellungen gegenüber“, heißt es auf der Internetseite der Stadt. 

Das Jahr 1990 markiert einen tiefen Einschnitt in der Wohnungspolitik Deutschlands, als die Wohnungsgemeinnützigkeit abgeschafft wurde. In den folgenden Jahren hörte man häufig die Devise: „Deutschland ist fertig gebaut“ – eine Fehleinschätzung, wie man heute weiß. Viele öffentliche und kommunale Wohnungsbestände wurden versilbert. Die Zuständigkeiten für den Wohnungsbau wurden im Rahmen der Föderalismusreform neu geregelt. Die Neubautätigkeit brach regelrecht ein, und darüber hinaus liefen die Sozial- und Mietpreisbindungen stetig aus. Mit der Folge, dass Wohnen für viele Menschen in den Städten einfach nicht mehr bezahlbar ist. Das gilt nicht nur in vielen Städten in Deutschland, sondern auch in anderen Ländern Europas. „Wenn wir über kommunale Daseinsvorsorge sprechen, ist preiswerter Wohnraum ein wichtiger Baustein“, betont Jürgen Kanehl, ehemaliger Bürgermeister und Vorsitzender der Kommission „Europa und Internationales“ der Bundes-SGK, der während der Veranstaltung moderierte.

Wiener Modell als Vorbild

„Wir erleben, dass der Markt nicht in der Lage ist, leistbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen“ sagte Thomas Ritt, Leiter der kommunalpolitischen Abteilung der Arbeiterkammer in Wien. Jahr für Jahr wächst Wien um durchschnittlich 25.000 neue Bewohnerinnen und Bewohner, zum Teil aus Einwanderung, aber auch wegen einer „überraschend hohen“ Geburtenrate seit der Jahrtausendwende. Ritt verglich die Wohnsituationen in Wien und München.

Wien ist eine Mieterstadt. Hier sind 275.000 (33 Prozent) der Mietwohnen privat und frei finanziert, weitere 220.000 (26 Prozent) sind Gemeindewohnungen bzw. geförderter Wohnbau. Dazu kommen noch 200.000 sogenannte geförderte Wohnungen (22 Prozent). In München sind mit 500.000 rund 67 Prozent der Mietwohnungen privat und frei finanziert. Kommunale Wohnungen gibt es demnach 47.000 (6 Prozent). Bei den geförderten Wohnungen beträgt der Bestand 30.000 – das sind 4 Prozent. Diese Zahlen unterstreichen die Bedeutung des gemeinnützigen Wohnungsbaus. In Österreich gehört das System des sozialen Wohnungsbaus zum „nationalen Konsens“, wie eine Teilnehmerin der Tagung anmerkt. 

„Als Sozialdemokraten unglaublich stolz“

„Durch die vergleichsweise gute Wohnsituation in Wien haben wir hier 7,50 Bruttomiete pro Quadratmeter – in München ist es mit 13 Euro pro Quadratmeter fast das Doppelte.“ In Wien habe man – anders als in Deutschland – auch in den Jahren konstant geförderte Wohnungen gebaut, als es kein Bevölkerungswachstum gab, erklärte Ritt. Rund 9.000 pro Jahr. „Die Leute brauchten neuere, größere Wohnungen, manche Wohnungen wurden zusammengelegt“, so Ritt. Er ist überzeugt von dem Wiener Modell, das wichtig ist für eine sozial ausgewogene Stadt. Auch Dr. Karin Zauner-Lohmeyer von Wiener Wohnen, der größten kommunalen Hausverwaltung Europas, die für den Wiener Gemeindebau zuständig ist, hält ein Plädoyer für den Gemeindebau: „Wir sind wirklich eine Bastion. Seit hundert Jahren wächst bei uns der soziale Wohnbau – wir Sozialdemokraten haben immer dafür gekämpft und sind darauf unglaublich stolz.“

Zu der österreichischen Besonderheit gehört auch eine sehr weite Auffassung von dem Begriff der Gemeinnützigkeit im Wohnungsbau. Im geförderten mehrgeschossigen Wohnungsbau werden aufgrund hoher Einkommensgrenzen rund 80 Prozent der Bevölkerung eingeschlossen.

System unter Druck

Das System des sozialen Wohnbaus in Wien gerät allerdings angesichts des Wachstums der Bevölkerung unter Druck. Flächen, die für den sozialen Wohnungsbau geeignet sind – das Limit liegt bei 235 bis 300 Euro pro qm2 – werden rarer. Neben dem überteuerten Bauland werden in der jetzigen Niedrigzinsphase wohl auch Fördermodelle weniger attraktiv, zuletzt wurden sogar 90 Millionen Wohnbauförderung für geförderten Wohnungsbau nicht abgerufen, wie Ritt ausführte.

Der private Bausektor gewinnt in der Folge auch in Wien an Bedeutung: „2015 wurden etwa 56.000 neue Mietverträge abgeschlossen, ein Drittel geförderte Wohnungen, zwei Drittel private. Davon sind wiederum zwei Drittel befristet. „Dass man einen Mietvertrag befristet, ist für mich ein Widerspruch.“ Auch für die Durchsetzung der Mieterrechte sei das eine absolute Katastrophe, wird aber immer mehr im privaten Bereich angewendet und führe zu unsicheren Wohnsituationen, kritisierte Ritt.

Beispiele aus der Praxis

Beispiele aus der Praxis zeigten bei der Fachkonferenz, welche Strategien für bezahlbaren Wohnraum erfolgreich sein können: Christoph Miller von der Münchner Wohnungsbaugenossenschaft wagnis eG stellte mehrere Projekte vor, die bereits verwirklicht werden konnten, zum Beispiel am Domagkpark im Münchner Norden. Dort sind auf dem Grundstück der ehemaligen Funkkaserne Wohnungen entstanden mit Gemeinschaftsräumen, Flächen für Gewerbe, Höfen und Dachterrassen. Wichtig ist für Miller auch eine lebendige Vernetzung mit der Nachbarschaft – „wir denken immer quartiersbezogen“.

Ein weiteres Wohnungsprojekt, dass viel Aufsehen erregte, ist ein Wohnblock am Dantebad, auf Stelzen gebaut über einem Parkplatz, um Kosten zu sparen. Ernst Böhm, Chef der verantwortlichen B&O Gruppe, erläuterte seine Idee, Parkflächen zu nutzen. „Es ist eine Möglichkeit, schnell und günstig zu bauen.“ In 180 Tagen stand der Bau, rund 100 Wohnungen für 9,40 netto kalt. Serielles Bauen sei negativ besetzt, glaubt Böhm – „das Image muss man aus den Köpfen rausbringen.“

Debatte um Zuständigkeit des Bundes

Ein weiteres wichtiges Thema wurde auf der Tagung angerissen: Soll oder darf der Bund sich bei einem so wichtigen Thema, das die Lebensrealität so vieler Menschen berührt, künftig völlig heraushalten? Ab 2019 wird der Bund keine Zuständigkeit mehr für soziale Wohnraumförderung haben. Claudia Tausend, MdB und Vorsitzende der SPD München bezieht hier eine klare Position: „Ich bin eine klare Kritikerin dieser Regelung“, sagte die Politikerin. „Die wichtigste Forderung ist, dass der Bund die Zuständigkeit behält.“ Derzeit gibt er 1,5 Milliarden Euro pro Jahr über die Länder aus.

Weitere Informationen zum Thema finden Sich auch im Heft: Zukunft der Wohnraumförderung – Gemeinwohlorientierung und Bezahlbarkeit am Wohnungsmarkt der Friedrich-Ebert-Stiftung

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