Wenn in begehrten Wohnlagen eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird, bedeutet das für die Mieter*innen oft nichts Gutes. Viele können es sich nicht leisten, die Wohnung selbst zu kaufen. Oft geht die Umwandlung damit einher, dass die angestammten Bewohner*innen – früher oder später – aus ihrem Haus verdrängt werden.
Kommunen können Umwandlung verweigern
Deshalb hat die SPD durchgesetzt, dass im Baulandmobilisierungsgesetz ein Umwandlungsverbot festgeschrieben wurde. Das Gesetz ist am 22. Juni 2021 in Kraft getreten. Es legt fest: Die Bundesländer können Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt festlegen. Wer innerhalb dieser Gebiete eine Wohnung umwandeln will, muss sich das von der Kommune genehmigen lassen. Die Kommune kann die Genehmigung verweigern, wenn nicht mindestens zwei Drittel der Wohnungen eines Gebäudes an die Mieter*innen verkauft werden.
„Damit das Baulandmobilisierungsgesetz kein ‚zahnloser Tiger‘ bleibt, müssen die Bundesländer jetzt entsprechende Rechtsverordnungen erlassen“, mahnt der Präsident des Deutschen Mieterbundes Lukas Siebenkotten zur Eile. Genau das passiere aber nicht, kritisiert der Verband. Nur Berlin habe von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht und Hamburg eine baldige Erledigung angekündigt.
Der Mieterbund fordert auch alle übrigen Landesregierungen auf, sofort zu handeln. „Erlassen Sie die notwendige Rechtsverordnung für ihr Bundesland jetzt und warten Sie nicht bis nach der Bundestagswahl!“, appelliert Siebenkotten an sie.
Umwandlungsschutz: was die Bundesländer planen
Warum so viele Bundesländer bisher damit zögern, eine Rechtsverordnung zu erlassen, ist auch dem Mieterbund nicht bekannt. Eine Rolle dürften die politischen Konstellationen spielen: In Berlin regiert eine rot-rot-grüne Koalition, in Hamburg eine rot-grüne. In beiden Großstädten ist die Wohnungsnot besonders gravierend – das erklärt, warum die Politik hier aufs Tempo drückt.
Mehr Zeit scheint sich das Kabinett im schwarz-gelb regierten Nordrhein-Westfalen zu nehmen. Zum aktuellen Stand einer möglichen Rechtsverordnung befragt, antwortet der Pressesprecher von Bauministerin Ina Scharrenbach (CDU): Die Landesregierung werte derzeit das in Kraft getretene Baulandmobilisierungsgesetz aus. Der Sprecher weist auch darauf hin, dass die Kommunen in NRW bisher kaum von der Möglichkeit einer Milieuschutz-Satzung Gebrauch gemacht hätten. Auch damit lassen sich Umwandlungen erschweren. In NRW hätten seit Mitte der 1990er Jahre lediglich zwei von 396 Städten diese Option genutzt.
SPD drängt in mehreren Bundesländern auf Rechtsverordnung
Nach Informationen des sozialdemokratischen Bundestagsabgeordneten Bernhard Daldrup befassen sich auch die SPD-geführten Länder Bremen, Rheinland-Pfalz und Niedersachsen ernsthaft mit der Einführung eines Umwandlungsschutzes auf angespannten Wohnungsmärkten. In Hessen, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein und Bayern habe die SPD bereits mit Anträgen die jeweilige Landesregierung aufgefordert, aktiv zu werden.
Die Länder können mit den Rechtsverordnungen auch beeinflussen, wie scharf das Umwandlungsverbot ausfällt. So können sie abweichende Regeln zur Größe der Wohngebäude beschließen, die von der Genehmigungspflicht betroffen sind. Das Baulandmobilisierungsgesetz sieht vor, dass Wohnungen auch ohne Genehmigung umgewandelt werden dürfen, wenn sich in dem Gebäude nicht mehr als fünf Wohnungen befinden. Die Landesregierung können die Zahl auf mindestens drei und höchstens fünfzehn Wohnungen verändern. Der Mieterbund wirbt dafür, die Zahl von vorneherein auf drei festzulegen, um mögliche Schlupflöcher gar nicht erst aufkommen zu lassen. „Die Landesregierungen haben es in der Hand. Sie können durch engagiertes Handeln dafür sorgen, dass Mieterinnen und Mieter flächendeckend effektiver vor Verdrängung geschützt werden“, sagt Präsident Lukas Siebenkotten.
Mieter*innen profitieren selten von Umwandlung
Dass die Mieter*innen selbst nur selten von einer Umwandlung profitieren, zeigen Zahlen aus Berlin. In der Bundeshauptstadt sind nach SPD-Angaben im Jahr 2019 fast 12.700 Wohnungen umgewandelt worden. 9.883 dieser Wohnungen wurden verkauft – aber nur 460 davon an die Mieter*innen. Im ersten Halbjahr 2020 wurden rund 6.000 Wohnungen umgewandelt, davon gut 4.000 verkauft – doch nur 139 Wohnungen gingen in das Eigentum der Mieter*innen über. Daraus lässt sich ableiten, dass mehr als 95 Prozent der betroffenen Mieter*innen sich den Erwerb ihrer Wohnung nicht leisten können oder wollen.
