Gesetz vom Bundestag beschlossen

Mietpreisbremse wird verschärft

Carl-Friedrich Höck29. November 2018
Wohnungsbesichtigung
Wohnungsbesichtigung (gestellte Aufnahme): Bisher weiß der neue Mieter oft nicht, wieviel der Eigentümer maximal verlangen darf.
Bisher hat die Mietpreisbremse zu wenig bewirkt, weil Vermieter die Vorgaben ignoriert haben. Das soll sich ändern: Der Bundestag hat beschlossen, die Regeln nachzubessern. Mieter sollen künftig auch nicht mehr mit Luxusmodernisierungen aus der Wohnung gedrängt werden können.

Der Bundestag hat eine Anpassung des Mietrechts beschlossen. Damit wird es Vermietern erschwert, gegen die Mietpreisbremse zu verstoßen. Sie müssen künftig bereits vor dem Abschluss eines Mietvertrages Auskünfte erteilen, wie hoch die Miete des Vormieters war. Die Mieter sollen somit besser nachvollziehen können, ob der Vermieter sich an die Vorgaben der Mietpreisbremse hält. Mit dem Gesetz wird auch die sogenannte Modernisierungsumlage beschränkt. Damit will die große Koalition verhindern, dass Mieten nach Modernisierungsmaßnahmen so stark steigen, dass die Mieter sie sich nicht mehr leisten können. Federführend bei dem Entwurf war das SPD-geführte Bundesjustizministerium.

„Angesichts der dramatischen Lage auf dem Wohnungsmarkt brauchte es dringend weitere Regelungen zum Schutz von Mieterinnen und Mietern“, sagt der rechtspolitische Sprecher der SPD-Fraktion Johannes Fechner. Die SPD-Fraktion habe die enge Begrenzung der Modernisierungskosten im parlamentarischen Verfahren gegen die Union durchgesetzt.

Mitpreisbremse soll wirkungsvoller werden

Die Mietpreisbremse wurde 2015 eingeführt und gilt für Gegenden mit angespanntem Wohnungsmarkt. Sie legt fest, dass die Miete bei einer Neuvermietung maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Allerdings gibt es einige Ausnahmen. Die Preisbremse greift nicht für neu gebaute oder umfassend modernisierte Wohnungen. Zudem gilt ein Bestandsschutz: Hat der Vormieter bereits eine höhere Miete bezahlt, kann der Eigentümer diese auch vom Nachmieter verlangen.

Genau hier liegt bisher eine Schwäche der Mietpreisbremse. Denn der Nachmieter weiß oft gar nicht, wieviel der Vormieter für die Wohnung bezahlt hat. Diese fehlende Transparenz haben viele Vermieter ausgenutzt. Künftig müssen die Vermieter von Beginn an darlegen, ob sie sich auf eine Ausnahmeregelung berufen. Wenn ja, müssen sie diese begründen und zum Beispiel die Höhe der vorherigen Miete angeben.

Ist der Mieter der Meinung, dass der Vermieter gegen die Preisbremse verstößt, kann er dies künftig einfacher beanstanden. Die Beweislast liegt dann quasi beim Vermieter. Bisher mussten die Mieter selbst die nötigen Tatsachen zusammentragen, um den Vermieter rügen zu können.

Modernisierungsumlage wird abgesenkt

Ein weiteres Mittel, um die Mietpreisbremse auszuhebeln, sind Modernisierungen. Wenn der Eigentümer zum Beispiel die Wände neu dämmt oder ein zweites Bad einbaut, kann er die Kosten auf die Miete umlegen. Derzeit dürfen Vermieter 11 Prozent der Gesamtausgaben auf die Jahresmiete draufschlagen. Das führt zu stark steigenden Mieten – und dazu, dass manch ein Eigentümer weitgehend überflüssige „Luxusmodernisierungen“ veranlasst. Denn die Miete bleibt auch dann hoch, wenn die Baumaßnahmen abbezahlt sind.

Auf Wunsch der SPD wird die Modernisierungsumlage deshalb reformiert. Künftig dürfen nur noch acht Prozent der Kosten auf die jährliche Miete umgelegt werden. Außerdem wird eine Kappungsgrenze eingeführt: Pro Quadratmeter Wohnfläche darf die Miete um maximal drei Euro in sechs Jahren steigen. Betrug die Miete vorher weniger als sieben Euro, darf sie sogar nur um zwei Euro angehoben werden.

Missbrauch des Mietrechts wird teuer

Missbrauchen Vermieter die Modernisierungsumlage, können sie sich demnächst viel Ärger einhandeln. Denn dies gilt mit dem neuen Gesetz als Ordnungswidrigkeit. Wer eine unnötige bauliche Veränderung durchführt mit dem Ziel, Mieter aus dem Mietverhältnis zu treiben, kann mit einer Geldbuße bis zu 100.000 Euro belegt werden. Mieter sollen in solchen Fällen künftig leichter Schadenersatz einklagen können.

Das „Mietrechtsanpassungsgesetz“ wurde am Donnerstag fast zeitgleich mit zwei weiteren wichtigen Gesetzen beschlossen. Der Bundestag votierte auch für eine Grundgesetzänderung, damit der Bund sich dauerhaft am sozialen Wohnungsbau beteiligen kann. Außerdem passierte ein Gesetz für eine Sonderabschreibung das Parlament. Mit ihr sollen private Investoren dazu angeregt werden, zügig mehr bezahlbare Wohnungen zu bauen. Alle drei Gesetze bedürfen noch der Zustimmung des Bundesrates.

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bundestag.de

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