Denn die Marktentwicklung wirkt sich nicht nur auf angehende Eigenheimbesitzer aus. „Hohe Baulandpreise treiben auf angespannten Märkten auch die Mieten im Neubau auf 14 bis 16 Euro pro Quadratmeter“, sagt Mathias Waltersbacher, der die Analyse für das BBSR erstellt hat. „Das lässt freifinanzierten Wohnungsbau zu bezahlbaren Mieten nicht mehr zu.“
Umfangreicher Datensatz
Waltersbacher hat für seinen Bericht Kaufpreissammlungen ausgewertet, die von Gutachterausschüssen für Grundstückswerte erstellt wurden. Diese Gremien sollen im staatlichen Auftrag für Transparenz auf dem Wohnungsmarkt sorgen. Für etwa ein Drittel aller Städte und Landkreise in Deutschland konnte das BBSR lückenlose Daten für die Zeit seit 2011 nutzen.
Das Ergebnis: Im Jahr 2011 kostete ein Quadratmeter Bauland in Deutschland im Schnitt 129 Euro. Im vergangenen Jahr lag der Preis bereits bei 164 Euro, ein Plus um 27 Prozent. Noch drastischer fällt der Preisanstieg in den Großstädten aus: Im gleichen Zeitraum verteuerte sich ein Quadratmeter Bauland von 250 auf 350 Euro, also 33 Prozent.
Weniger Verkäufe in Großstädten, mehr auf dem Land
Auffällig ist, dass diese Entwicklung erst im Jahr 2011 eingesetzt hat: In den Jahren davor waren die Baulandpreise nahezu stabil. Das lässt einen Zusammenhang mit den niedrigen Zinsen (als Folge der europäischen Staatsschuldenkrise) vermuten: Immobilien gelten als sichere Wertanlage.
Allerdings werden in den Großstädten immer weniger für den Eigenheimbau geeignete Grundstücke verkauft. Die Zahl der Transaktionen ist zwischen 2011 und 2016 um 30 Prozent zurückgegangen. In städtischen Kreisen (also dem Umland großer Städte) ist die Zahl an Verkäufen stabil geblieben; in ländlichen Kreisen ist der Markt sogar sichtbar in Bewegung gekommen: Hier hat die Zahl der Transaktionen um knapp 15 Prozent zugenommen.
Spekulation mit Baugenehmigungen
Eine weitere Beobachtung des Autors: Insbesondere in Berlin haben die Bezirke weit mehr Neubauten genehmigt, als tatsächlich errichtet wurden. Das lässt vermuten, dass die Eigentümer vieler Grundstücke gar nicht selbst bauen wollen, sondern auf weiter steigende Preise spekulieren. Später könnten sie dann das Grundstück mitsamt der Genehmigung umso teurer verkaufen.
Dieses „spekulative Zurückhalten von Baugenehmigungen“ treibe die Baulandpreise weiter nach oben, so das BBSR. Hier seien die Länder in der Verantwortung, die Landesbauordnungen anzupassen. Beispielsweise könnten Baugenehmigungen einer Frist versehen werden, schlägt Waltersbacher vor. Auch eine baulandorientierte Grundsteuer könne der Spekulation entgegenwirken.
Mehr Informationen
Die Analyse kann hier als PDF heruntergeladen werden: bbsr.bund.de
