Unsere Städte verändern sich im 21. Jahrhundert schneller und einschneidender als in den Jahrzehnten davor. Die Digitalisierung von Wirtschaft und Gesellschaft, die Veränderung von Mobilität, die Globalisierung und die veränderte Lebensgestaltung vieler Menschen prägen die Entwicklung.
Handel mit Immobilien nimmt zu
Der Immobilienmarkt ist von einer weiteren Dynamik geprägt. Immobilien waren in Deutschland lange familiäre Alters- und Einkommensabsicherung. Die langfristigen Erträge der Immobilien und nicht der Verkaufserlös standen im Mittelpunkt. Damit war nicht das eingesetzte Eigenkapital Maßstab von Ertrag, sondern eine maßvolle Rendite. Seit einigen Jahren beobachten wir einen zunehmenden Handel mit Immobilien. Häuser werden teils binnen weniger Jahre weiterverkauft – und viele der neuen Eigentümer setzen darauf, dass sie mit einer Strategie der „Mietenoptimierung“ den Kaufpreis refinanzieren und den Marktwert steigern können. Die deutschlandweit schon seit etlichen Jahren zu beobachtende Übernahme des Immobilienmarktes durch die Finanzindustrie ist im Übrigen auch eine Folge der Niedrigzinspolitik.
Für Mieterinnen und Mieter führt das zu teils drastisch steigenden Wohnkosten und zu zunehmender Verdrängung. Die Menschen bekommen Angst um ihr Zuhause und erwarten zurecht von der Politik Hilfe.
Alle Immobilien im Fokus
Wichtig ist, die zwei oben beschriebenen Entwicklungen in den Blick zu nehmen, wenn wir darüber reden, wie Politik helfen kann, wenn wir also über die richtigen Steuerungsinstrumente sprechen. Die wachsenden Städte erzwingen, dass Wohnraum gebaut werden muss. Deshalb hilft hier nur „Bauen, Bauen, Bauen“. Und die Marktveränderungen im Immobilienbereich erzwingen neue Steuerungsansätze. Wichtig ist, von Immobilien zu sprechen, und nicht nur das Thema Wohnen in den Blick zu nehmen.
Dass auch andere Ansprüche an Immobilien im politischen Fokus stehen müssen, zeigt sich, wenn wir uns die Gewerbeentwicklung ansehen. Die wohnortnahe Versorgung mit dem Grundbedarf, Handwerksbetriebe mit kurzen Wegen und erschwingliche Flächen für Vereine, karitative Organisationen oder Kulturanbieter gehören genauso zu einem funktionierenden Stadtviertel wie für weite Teile der Gesellschaft erschwingliche Wohnungen. In einzelnen Quartieren unserer Städte können wir bereits heute beobachten, dass an Stelle jener bunten Mischung die Ödnis von hochpreisigen Stadtvierteln tritt. Es ist höchste Zeit zum Handeln.
Es bedarf staatlicher Steuerung
Wenn wir über Bauen reden, reden wir über Verdichtung und Erweiterung der Stadt. Hier werden mittlerweile zukunftsweisende Ansätze debattiert und ausprobiert. Häuser können in die Höhe wachsen, manche Freiflächen können bebaut und Nutzungen gestapelt werden. Die Möglichkeiten der innerstädtischen Erweiterung durch Verdichtung sind mittlerweile überschaubar. Das Potential, das noch verfügbar ist, sollten wir städtebaulich und architektonisch klug nutzen.
Bauen alleine wird aber aufgrund der oben beschriebenen Marktdynamik nicht den Druck vom Wohnungs- und Gewerbemarkt nehmen können. Hier bedarf es engagierter staatlicher Steuerung – und zwar in beiden Segmenten, wenn wir lebenswerte Stadtviertel sichern wollen. Und dafür gibt es EIN Instrumentenset.
Über mehr als ein Jahrhundert lässt sich nachverfolgen, dass sich die Mieten immer ungefähr im Gleichschritt mit den Bodenpreisen entwickelt haben. Die Bodenpreise sind mithin die bestimmende Größe für Mieten und Pachten. Wollen wir die Entwicklung hier dämpfen, müssen wir stärker die Entwicklung der Bodenpreise steuern.
Wichtig ist: Erträge, die Eigentümer aus steigenden Bodenpreisen ziehen, sind im besten Sinne des Wortes unverdient, sind leistungslose Erträge. Die Stadt entwickelt sich dank erheblicher Investitionen in die Infrastruktur, in Wissenschaft und Forschung, dank unternehmerischer Investitionen und dank des Zuzuges der Menschen. Die Grundstücksbesitzer tragen dazu nichts direkt bei und ziehen doch erhebliche Profite.
In Immobilien investitiertes Geld ist nicht produktiv
Aus volkswirtschaftlicher Sicht unbedingt positiv wäre es, wenn es uns gelänge, die Entwicklung der Bodenpreise zu dämpfen. Denn dann werden die Investitionen wieder stärker in die produktiven Bereiche unserer sozialen Marktwirtschaft gelenkt werden. Investitionen in Grund und Boden sind unproduktiv! Diese Einsicht verbindet nicht nur Milton Friedman mit Karl Marx. Die Entwicklung am Immobilienmarkt in Deutschland erklärt auch teilweise die Wachstumsschwäche unserer Volkswirtschaft. Geld, das in Immobilien mit Blick auf Spekulationsgewinne geparkt wird, stützt nicht Forschung, Entwicklung und Produktion.
Gelingen wird uns die Trendwende am Immobilienmarkt, wenn wir erstens mit Hilfe von Steuern Spekulationsgewinne gezielt und umfassend abschöpfen. Wertzuwächse jenseits der Teuerungsrate, die nicht aufgrund eigener Investitionen entstehen, sind leistungslose Erträge! Wir brauchen eine Spekulationssteuer, die sich bei ihrer Einführung auf einen Stichtagswert bezieht und künftig bei Veräußerung sowie bei der Weitergabe von Grundstücken im Rahmen von share deals greift. Zweitens brauchen wir ein Immobilienregister, das Eigentümerstrukturen ohne Einschränkungen offenlegt, und drittens müssen wir Immobiliendeals in die Geldwäscheüberwachung einbeziehen.
Daneben ist es wichtig, die Miethöhe klug zu regulieren. Mit der Öffnung der Umlagefähigkeit von Modernisierungskosten war es in den neunziger Jahren gelungen, einen Modernisierungsschub im Wohnungsbau auszulösen. Kehrseite dieser Öffnung ist, dass die Mieter über die Mieterhöhung bereits nach rund 10 Jahren die Investitionen refinanziert haben und die Vermieter ab da ohne weiteres Zutun von höheren Mieterträgen profitieren, die sie zusätzlich zu den sowieso gestatteten Mieterhöhungen einnehmen. Außerdem steigt der Wert der Immobilie. Die Mieter finanzieren die Modernisierung selbst und die Vermieter sind dauerhafte Gewinner. Richtig und wichtig ist es deshalb, die Umlagefähigkeit zurückzudrehen – 5 Prozent bieten bei der derzeitigen Zinssituation genug Anreiz –, sie mit einer Kappungsgrenze zu versehen und nach der Refinanzierung der Investition zu beenden. Die Modernisierung ist damit vom Mieter bezahlt. Sollte der Vermieter die Immobilie weiter veräußern, darf bei der Berechnung der künftigen Spekulationssteuer auch kein Wertzuwachs geltend gemacht werden. Den Wertzuwachs haben die Mieter bezahlt.
Städtebaulich fundierte Immobilienpolitik der Kommunen
Weitere Stellschrauben sind wichtig, um den im ökonomischen Sinne unvollständigen Markt zu regulieren. Dazu zählt Transparenz (strafbewehrte Offenlegung der Vormietenhöhe und umfassender Mietspiegel) und eine strategische und städtebaulich fundierte Immobilienpolitik der Städte und Gemeinden. Viele Städte sind bereits mit einer kooperativen Baulandpolitik (Planungsrecht nur, wenn preisgebundene Wohnungen entstehen und ein Beitrag zur Infrastrukturfinanzierung geleistet wird), mit einer neuen Liegenschaftspolitik (Grundstückvergabe vorrangig an gemeinwohlorientierte Partner und nur mit Erbbaurecht sowie grundsätzlich keine Veräußerungen mehr) und dem strategischen Kauf von Immobilien auf dem richtigen Weg.
Dreh- und Angelpunkt einer klugen sozialdemokratischen Stadtentwicklungspolitik ist erstens eine klare und eine starke Steuerung der Bodenpolitik. Die aktive Liegenschaftspolitik ist hier eine wichtige Säule. Entscheidend sind aber als weitere Säulen die stärkere staatliche Steuerung durch eine effektive Bodenwertzuwachs-Besteuerung und die Transparenz der Eigentümerstrukturen. Zweitens ist eine engagierte Baupolitik Schlüssel für eine kluge Steuerung der städtischen Entwicklung. Wesentlich ist drittens eine klugen Mietenpolitik, die Modernisierung möglich macht, aber Fehlentwicklungen einbremst, und Transparenz erzeugt.