Die ASJ hat einen Antrag für den SPD-Bundesparteitag geschrieben, der sich dagegen richtet, dass Kommunen, wenn sie Grundstücke enteignen, Spekulationspreise zahlen müssen. Warum sind diese ein Problem?
Spekulationspreise führen zu Gewinnen, die nicht auf Leistung beruhen. Normalerweise soll man Gewinne erwirtschaften, wenn man etwas geleistet hat oder ein besonderes Risiko eingegangen ist. Das ist bei dem Erwerb und späteren Verkauf von Grund und Boden nicht unbedingt der Fall. Und das ist ein uraltes Problem.
Die Väter und Mütter des Grundgesetzes haben sich darüber schon gestritten, wie im Falle einer Enteignung der Eigentümer entschädigt werden soll. Meistens ist die Entschädigungssumme der sogenannte Verkehrswert. Das ist der Preis, den Marktteilnehmer untereinander verabreden würden. Damals im Parlamentarischen Rat waren SPD und CDU aber der Meinung, dass eine angemessene Entschädigung auch unter dem Verkehrswert liegen kann. Es wurde dann jedoch nicht eindeutig festgelegt, was „angemessen“ bedeutet. Aber auch das Bundesverfassungsgericht hat in einer Entscheidung sehr deutlich gesagt, dass eine Entschädigung nicht zum Marktwert erfolgen muss.
Sie sprechen von Entschädigung und Enteignung. In welchen Fällen kann eine Kommune Grundstücke enteignen?
Zunächst möchte ich klarstellen, dass unser Antrag nicht das Ziel hat, die Möglichkeiten der Enteignung zu erweitern. Es geht uns um das Wie. Also: Wie hoch muss die Entschädigungssumme sein?
Eine typische Form der Enteignung ist zum Beispiel die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme. Dafür können Kommunen Grundstücke enteignen. Enteignet werden kann aber auch, um Autobahnen oder neue Eisenbahn-Linien zu ermöglichen. Wir haben mit unserem Antrag aber vor allem den Wohnungsbau im Blick. Möglich sind Enteignungen außerdem, wenn jemand das Baugebot nicht erfüllt, also Grundstücke brachliegen lässt.
Das Baugesetzbuch sieht verschiedene Vorkaufsrechte für Gemeinden vor. Zum Beispiel können Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt, wie Berlin oder Frankfurt, in Gebieten mit Milieuschutzsatzung ein Vorkaufsrecht ausüben. Auch hierauf bezieht sich der Antrag, wenngleich es sich dabei nicht um eine Enteignung handelt.
Was schlägt die ASJ vor, wie soll die Entschädigungssumme berechnet werden?
Unser Vorschlag geht dahin, im Falle der Enteignung – oder der Ausübung des Vorkaufsrechts – den Bodenwertanteil für eine Immobilie nicht danach zu bemessen, welche zukünftigen Wertsteigerungen die Marktteilnehmer erwarten. Sondern als Grundlage soll der Preis herangezogen werden, den der bisherige Eigentümer selbst für das Grundstück hat aufwenden müssen.
Ist der ASJ-Vorschlag auf der Grundlage unserer Verfassung überhaupt rechtssicher umsetzbar?
Aus unserer Sicht ja. Es gibt Verfassungsgerichtsurteile und juristische Kommentar-Literatur, mit denen wir versuchen, das zu belegen. Und dann gibt es noch das Gutachten der Berliner Enteignungsinitiative. Die Gutachter sind zu ähnlichen Ergebnissen gekommen wie wir, sie gehen in ihren Vorschlägen sogar noch weiter.
Es gibt einen Grundsatz, den jeder Jurist in seinem Studium lernt: Die Eigentumsgarantie schützt nur das bereits erworbene Eigentum. Sie schützt nicht den zukünftigen Erwerb, also die Gewinnerwartung. Das ist eine gute Basis, um zu argumentieren: Der Alteigentümer bekommt vom Staat das Geld zurück, das er selbst bezahlt hat, unter Berücksichtigung der allgemeinen Inflation.
Natürlich soll das nicht für Preise gelten, die vielleicht jemand vor 150 Jahren in Reichsmark gezahlt hat. Deshalb ist unser Vorschlag, mit dem Jahr 2000 eine Grenze einzuziehen. Bei allen Grundstücken, die vom derzeitigen Eigentümer nach 2000 erworben wurden, soll der gezahlte Kaufpreis die Grundlage sein, um eine angemessene Entschädigungssumme zu ermitteln, und bei einem Erwerb vor dem Jahr 2000 soll der Verkehrswert dieses Jahres maßgeblich sein
Ihr Antrag ist als Prüfauftrag formuliert – die Parteispitze soll sich wohlwollend mit dem Vorschlag auseinandersetzen. Warum hat die ASJ nicht gleich eine konkrete Regelung zur Abstimmung gestellt?
Der Antrag ist recht komplex und enthält eine ganze Reihe von neuen Ideen. Diese Gedanken müssen erst mal sacken. Wir würden uns freuen, wenn der SPD-Bundesvorstand oder die Bundestagsfraktion das schnell prüfen und zu dem Ergebnis kommen, dass wir das so umsetzen sollten. Aber so ein Vorhaben kann auch nur Erfolg haben, wenn die verantwortlichen Politiker sich erst einmal genauer damit beschäftigen.
Die bisher übliche Praxis, wie Kommunen das Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten angewendet haben, wurde 2021 vom Bundesverwaltungsgericht gestoppt. Aktuell verhandeln SPD und Grüne mit der FDP über ein Gesetz, dass das Vorkaufsrecht für Kommunen wieder anwendbar machen soll. Die FDP bremst. Ist der Vorschlag der ASJ politisch womöglich kontraproduktiv, weil er die Vorbehalte der FDP vergrößern könnte?
Das mag sein. Nur muss sich die FDP dann auch mal darüber klar werden, was für einen Immobilienmarkt sie eigentlich haben will. Wollen die Liberalen, dass Leute mit niedrigem Einkommen trotzdem noch in einer großen Stadt wie Berlin, Frankfurt oder München leben können? Wenn ja, kann nicht die Lösung sein, dass der Staat mit Steuergeldern hohe Mieten oder Spekulationsgewinne von reichen Immobilienbesitzern bezahlt. Dafür müssten die Steuern erhöht werden, und das will die FDP ja bekanntlich auch nicht.
